Por Daniel 
La relación entre propietario e inquilino es una de las más frecuentes dentro del ámbito jurídico civil, especialmente en entornos urbanos donde el alquiler se ha convertido en una alternativa común a la vivienda en propiedad. Para que esta relación funcione correctamente y se eviten conflictos, es fundamental que ambas partes conozcan con claridad cuáles son sus derechos y obligaciones. La normativa de arrendamientos establece un marco legal que protege tanto a quien ofrece la vivienda como a quien la ocupa, buscando garantizar el equilibrio y la seguridad jurídica.
A continuación, se detallan los aspectos esenciales que regulan esta relación contractual y que todo arrendador e inquilino debería conocer antes de firmar un contrato de alquiler.
1. Derechos del propietario
● Derecho a recibir el pago de la renta
El propietario tiene derecho a recibir puntualmente el importe acordado como alquiler. Este pago debe realizarse en la forma y fecha pactadas, generalmente de manera mensual, salvo acuerdo diferente.
● Derecho a reclamar daños
Si el inquilino causa daños más allá del uso normal de la vivienda, el propietario puede exigir su reparación o compensación económica. Para ello suele utilizarse la fianza, aunque esta no siempre cubre la totalidad de los desperfectos.
● Derecho de acceso en casos específicos
El arrendador puede acceder a la vivienda para realizar reparaciones necesarias, inspecciones justificadas o para mostrarla a futuros inquilinos cuando el contrato esté próximo a finalizar. No obstante, este acceso debe ser pactado previamente y nunca puede ser arbitrario ni invasivo.
● Derecho a resolver el contrato
El propietario puede finalizar el contrato cuando el inquilino incumple obligaciones esenciales, como la falta de pago, subarrendar sin permiso o realizar obras no autorizadas. La resolución debe realizarse conforme a los procedimientos legales establecidos.
2. Obligaciones del propietario
● Garantizar las condiciones de habitabilidad
El propietario está obligado a entregar la vivienda en condiciones adecuadas para su uso, lo que incluye instalaciones en buen estado, servicios básicos funcionando y cumplimiento de las normas de seguridad.
● Realizar reparaciones necesarias
Corresponde al propietario asumir las reparaciones estructurales y aquellas que no sean fruto del desgaste por uso ordinario del inquilino. Problemas como averías en tuberías, humedades graves o fallos eléctricos son responsabilidad del arrendador.
● Respetar la privacidad del inquilino
Aunque la vivienda sea de su propiedad, el arrendador no puede acceder a ella sin permiso. La inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental, por lo que cualquier entrada sin autorización constituye una infracción.
● Devolver la fianza
Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza, descontando únicamente los importes correspondientes a daños demostrables o cantidades pendientes. Esta devolución suele tener un plazo legal establecido.
3. Derechos del inquilino
● Derecho a una vivienda en buen estado
El inquilino tiene derecho a recibir una vivienda segura, limpia y con todos los elementos funcionales. Si al inicio del contrato existen defectos, puede solicitar su reparación inmediata.
● Derecho a la estabilidad del contrato
La ley protege al inquilino con mínimos obligatorios de duración del contrato y prórrogas automáticas, salvo que existan causas justificadas de finalización anticipada.
● Derecho a la privacidad
Nadie puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino. Este derecho se mantiene durante toda la duración del contrato, incluso si hay desacuerdos económicos o conflictos con el propietario.
● Derecho a realizar pequeñas reparaciones
El inquilino puede efectuar arreglos menores relacionados con el uso cotidiano, siempre que no alteren la estructura o elementos esenciales de la vivienda.
4. Obligaciones del inquilino
● Pagar la renta y los gastos pactados
La principal obligación del inquilino es abonar la renta y los gastos acordados (como suministros o comunidad, si así se pacta). El impago es una causa justificada de desahucio.
● Conservar la vivienda
El inquilino debe usar la vivienda de manera diligente y responsable. Cualquier daño ocasionado por un uso inadecuado debe ser reparado por él.
● No realizar obras sin permiso
Modificaciones significativas, como derribar paredes o cambiar instalaciones, requieren autorización expresa del propietario. Las obras no autorizadas pueden dar lugar a la rescisión del contrato.
● Permitir reparaciones necesarias
El inquilino debe permitir el acceso al propietario o a los técnicos para reparaciones urgentes, coordinando una fecha razonable.
Conclusión
El alquiler de una vivienda implica una relación contractual que requiere claridad, respeto mutuo y conocimiento de la ley. Tanto propietarios como inquilinos tienen derechos que protegen sus intereses, pero también obligaciones que garantizan la convivencia y el cumplimiento del contrato. Conocer estos aspectos antes de firmar evita malentendidos y proporciona un marco sólido para disfrutar de una relación equilibrada y segura.