Por Daniel 
El desahucio es un procedimiento legal mediante el cual un propietario puede recuperar su vivienda cuando el inquilino incumple sus obligaciones, ya sea por impago de la renta, daños en el inmueble, actividades ilícitas, finalización del contrato sin entrega del inmueble u otras causas justificadas. Aunque el término suele asociarse a conflictos tensos, el desahucio es una herramienta jurídica necesaria para proteger el derecho de propiedad. Sin embargo, debe realizarse siempre dentro de la ley, sin acciones por cuenta propia que puedan constituir un delito, como cambiar cerraduras o cortar suministros.
A continuación se presenta una guía detallada, clara y ordenada sobre cómo realizar un desahucio legal paso a paso, para que los propietarios conozcan el procedimiento y eviten errores que puedan retrasar o anular el proceso.
1. Identificar la causa del desahucio
Antes de iniciar cualquier procedimiento, es fundamental determinar la razón legal que lo justifica. Las causas más comunes son:
● Impago de la renta o cantidades asimiladas
Es la causa más frecuente. Puede incluir el impago de mensualidades, suministros pactados o cuotas de comunidad.
● Finalización del contrato de alquiler
Si el contrato ha expirado y el inquilino no abandona la vivienda, el propietario puede pedir el desahucio por ocupación indebida.
● Incumplimiento contractual
Incluye subarriendos no autorizados, realización de obras sin permiso, uso indebido del inmueble o actividades prohibidas.
● Actividades molestas, insalubres o ilegales
Si el inmueble se utiliza para actos ilícitos o que generan molestias graves, el propietario puede solicitar la resolución del contrato.
Identificar correctamente la causa es esencial para evitar impugnaciones.
2. Intentar una solución extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, se recomienda —y en muchos casos es exigido por la buena fe contractual— intentar una solución previa.
● Contactar con el inquilino
Un diálogo directo puede evitar un proceso largo y costoso. Algunos inquilinos desconocen su incumplimiento o pueden llegar a un acuerdo.
● Enviar un burofax de requerimiento
El burofax sirve para dejar constancia legal de:
- La deuda o el incumplimiento.
- La exigencia de pago o de abandono del inmueble.
- El plazo para responder.
Esta comunicación es fundamental, porque en caso de impago permite interrumpir plazos, acelerar procedimientos y justificar el desahucio.
● Negociar una entrega voluntaria
En ocasiones, el propietario puede ofrecer alternativas como reducir temporalmente la renta o pactar una salida ordenada. Esto evita litigios largos.
Si no se obtiene respuesta o la solución no es satisfactoria, llega el momento de acudir a la vía judicial.
3. Presentar la demanda de desahucio
El siguiente paso es interponer una demanda de desahucio ante el juzgado competente. Para ello es obligatorio contar con abogado y procurador, salvo en reclamaciones muy pequeñas.
La demanda debe incluir:
- Motivo del desahucio.
- Contrato de alquiler.
- Impagos o pruebas del incumplimiento.
- Copia del burofax o requerimientos previos.
- Documentación de propiedad del inmueble.
Si se reclama el pago de rentas, se presenta una demanda conjunta de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades.
Procedimiento exprés
Muchos países contemplan un sistema acelerado para desahucios por impago, que reduce plazos y agiliza el lanzamiento.
4. Admisión de la demanda y notificación al inquilino
Una vez admitida la demanda, el juzgado la notifica al inquilino, junto con:
- El requerimiento de pago o de desalojar.
- La fecha de juicio.
- La fecha tentativa de lanzamiento (expulsión).
- La posibilidad de oponerse al procedimiento.
Este momento es crucial, pues el inquilino puede:
● Pagar la deuda
Si lo hace dentro del plazo legal y no ha habido requerimiento previo, puede evitar el desahucio mediante la llamada enervación del desahucio (solo aplicable en el primer impago).
● Oponerse formalmente
Debe justificar documentalmente por qué no procede el desahucio.
● No contestar
Si no responde, el proceso continúa sin oposición, lo que acelera el lanzamiento.
5. El juicio de desahucio
Si existe oposición del inquilino, se celebra un juicio verbal. En él:
- El propietario expone los incumplimientos y aporta pruebas.
- El inquilino presenta sus argumentos y defensas.
- El juez analiza si la causa del desahucio es válida.
En casos de impago sin oposición, ni siquiera es necesario el juicio, lo que agiliza el proceso.
6. La sentencia
El juez dictará sentencia:
● A favor del propietario
Lo que implica la obligación del inquilino de abandonar la vivienda y, si corresponde, pagar las cantidades adeudadas.
● A favor del inquilino
Esto ocurre si el propietario no acredita correctamente la causa, si el contrato presenta irregularidades o si existe un incumplimiento por parte del arrendador.
En la mayoría de casos por impago, la sentencia suele ser favorable al propietario.
7. La fase de lanzamiento (desalojo)
Si el inquilino no entrega voluntariamente la vivienda tras la sentencia, el juzgado ejecuta el lanzamiento. Es uno de los momentos más delicados del proceso.
¿En qué consiste?
- Un funcionario judicial se presenta en la vivienda acompañado, en ocasiones, por policía.
- Se solicita al inquilino la entrega de llaves.
- Se procede a desocupar el inmueble, respetando las pertenencias del ocupante.
- El propietario recupera la posesión legal.
Es totalmente ilegal que el propietario intente desalojar por su cuenta mediante fuerza, amenazas, cambios de cerradura o cortes de suministros.
8. Recuperación de cantidades adeudadas
Además del desahucio, el propietario puede reclamar:
- Rentas impagadas.
- Facturas de suministros adeudados.
- Daños en el inmueble.
- Costas del procedimiento.
La sentencia permite iniciar una ejecución forzosa para embargar bienes, cuentas o salarios del inquilino moroso.
9. ¿Qué NO puede hacer el propietario?
Muchos conflictos surgen porque los propietarios, desesperados por la situación, cometen acciones ilegales. Está prohibido:
- Cambiar cerraduras sin orden judicial.
- Cortar agua, luz o gas.
- Entrar a la vivienda sin permiso.
- Intimidar al inquilino.
- Retirar muebles o pertenencias.
Cualquiera de estas conductas puede constituir delitos de coacciones, allanamiento o daños, y perjudicar gravemente el proceso.
10. Consejos prácticos para evitar problemas en futuros alquileres
Para prevenir situaciones de desahucio, es recomendable:
- Redactar un contrato claro y completo.
- Solicitar documentación económica al inquilino.
- Establecer garantías adicionales si la ley lo permite.
- Realizar un inventario detallado al inicio.
- Revisar periódicamente el estado del inmueble.
- Contratar un seguro de impago si es posible.
La prevención siempre es más económica y rápida que un desahucio.
Conclusión
Realizar un desahucio puede ser un proceso largo y emocionalmente complejo, pero seguir los pasos legales adecuados garantiza que el propietario recupere su vivienda sin incurrir en responsabilidades penales o civiles. Conocer el procedimiento, actuar siempre dentro de la ley e intentar soluciones amistosas previo al litigio puede ahorrar tiempo, dinero y conflictos.
El desahucio es un recurso legal necesario, pero debe utilizarse con responsabilidad y solo cuando el incumplimiento del inquilino haga inviable mantener la relación arrendaticia. En cualquier caso, contar con asesoramiento jurídico especializado es fundamental para asegurar que cada fase del proceso se desarrolle correctamente.