Por Daniel 
Vivir en una vivienda alquilada no significa renunciar por completo a personalizar el espacio. Sin embargo, cualquier modificación debe respetar un marco legal claro que protege tanto al propietario como al inquilino. El principal problema surge cuando, por desconocimiento, se realizan obras sin autorización, lo que puede causar conflictos, pérdidas económicas e incluso la resolución del contrato. Por ello, conocer qué reformas se pueden hacer, cuáles requieren permiso y qué derechos y obligaciones existen es fundamental para evitar situaciones jurídicas complejas.
A continuación, se detalla todo lo que debes tener en cuenta sobre la legalidad de las reformas en viviendas arrendadas.
1. El punto de partida: el contrato de alquiler
Antes de pensar en pintar, levantar un tabique o cambiar el baño, es esencial revisar el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece normas generales, pero el contrato puede incluir condiciones adicionales o restricciones específicas sobre modificaciones en la vivienda.
Es habitual que los contratos indiquen:
- Que toda obra que altere la estructura o distribución requiere autorización expresa del propietario.
- Que el inquilino puede realizar mejoras menores siempre que no modifiquen de forma sustancial la vivienda.
- Que cualquier obra debe comunicarse por escrito y ser aprobada previamente.
Si el contrato guarda silencio, se aplica lo establecido en la ley: el arrendador debe dar permiso para cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda o afecte a su seguridad.
En resumen, el contrato es el primer marco de referencia y, en caso de duda, es recomendable solicitar autorización escrita antes de ejecutar cualquier reforma.
2. Reformas que el inquilino puede hacer sin permiso
La ley permite llevar a cabo cambios que no alteran la estructura, distribución o elementos esenciales de la vivienda. Se trata de obras menores, destinadas a personalizar o mejorar el confort diario, y que son fácilmente reversibles.
Entre ellas se incluyen:
- Pintar paredes de otro color (siempre que se devuelva a su estado original, salvo acuerdo contrario).
- Colocar cortinas, estores, soportes o estanterías ligeras.
- Cambiar bombillas, mecanismos eléctricos o pequeños accesorios.
- Realizar reparaciones de pequeño mantenimiento derivadas del uso cotidiano.
Estas intervenciones no requieren autorización, siempre que no causen un deterioro del inmueble ni un impacto duradero. Aun así, conviene actuar con prudencia y, si el cambio es notable —como pintar un mural o colocar papel pintado difícil de retirar—, pedir el visto bueno al arrendador para evitar futuros conflictos.
3. Reformas que requieren autorización expresa
Aquí entran todas aquellas obras que afectan a elementos esenciales del inmueble. La LAU exige autorización del propietario, preferiblemente por escrito, para cualquier intervención que modifique el estado original de la vivienda de forma permanente.
Estas reformas incluyen:
● Cambios estructurales
Intervenciones como tirar tabiques, cerrar terrazas o abrir nuevos accesos son obras mayores y están completamente prohibidas sin aprobación expresa.
● Modificaciones en instalaciones
Cambios en la instalación eléctrica, fontanería, gas o calefacción requieren permiso, ya que pueden comprometer la seguridad y deben cumplir con normativas técnicas específicas.
● Sustitución de mobiliario fijo o equipamientos
Cambiar puertas, ventanas, encimeras, sanitarios o electrodomésticos integrados también necesita autorización.
● Reformas estéticas de gran impacto
Revestimientos, suelos, alicatados o carpintería interior están dentro de las modificaciones que el propietario debe acompañar y aprobar.
Si el inquilino realiza estas obras sin permiso, el arrendador puede exigir la reposición a su estado original, reclamar daños y perjuicios o incluso resolver el contrato de alquiler.
4. Mejoras que aumentan el valor de la vivienda: ¿quién las paga?
No es raro que un inquilino desee renovar un baño antiguo, pintar toda la casa o cambiar una cocina desgastada. En estos casos, aunque la reforma pueda beneficiar al propietario, la ley establece que no puede exigirse compensación económica por las mejoras realizadas sin acuerdo previo.
Para que el inquilino tenga derecho a:
- Ser compensado económicamente,
- Descontar el coste del alquiler, o
- Que el propietario asuma el gasto,
es imprescindible haber pactado la reforma antes de realizarla.
Un acuerdo claro puede evitar malentendidos. Por ejemplo, podría fijarse que el inquilino asume la mano de obra y el propietario los materiales, o que se descuenta parte de la renta durante un número determinado de meses.
Cualquier pacto debe formalizarse por escrito para ser válido y eficaz.
5. Obras impuestas por la administración
Existen ciertos trabajos obligatorios por ley para garantizar la seguridad, salubridad o accesibilidad del inmueble. Estas obras no dependen de la voluntad del inquilino.
Son responsabilidad del propietario:
- Reparaciones estructurales.
- Renovación de instalaciones peligrosas.
- Obras necesarias para la habitabilidad del inmueble.
- Adaptaciones para cumplir normativa (como accesibilidad o eficiencia energética).
El inquilino debe permitir su realización, aunque tenga derecho a una reducción proporcional de la renta si las obras duran más de lo razonable o afectan gravemente a la habitabilidad.
6. Responsabilidades del inquilino frente a los daños
Aunque el propietario tenga la obligación de mantener la vivienda en estado adecuado, el inquilino debe cuidar el inmueble y es responsable de los daños causados por un uso indebido.
Esto implica que:
- Si una reforma no autorizada causa un deterioro, el inquilino deberá repararlo.
- Si se altera el inmueble de forma permanente, deberá dejarlo como estaba antes de irse.
- El propietario puede descontar el coste de los arreglos de la fianza si el inquilino no cumple.
Por ello, antes de realizar cualquier modificación, incluso aparentemente menor, conviene evaluar las consecuencias a largo plazo.
7. La importancia del consentimiento por escrito
Aunque el propietario autorice verbalmente una reforma, la única prueba válida ante un conflicto es un consentimiento por escrito. Lo ideal es incluir:
- Descripción detallada de la obra.
- Quién asume los costes.
- Condiciones de restitución al finalizar el contrato.
- Plazos y alcance de los trabajos.
- Compromiso de cumplir con normativa y licencias, si son necesarias.
Esto protege a ambas partes y evita malentendidos futuros.
8. ¿Necesito licencia de obras?
Dependiendo del tipo de reforma, la obra puede requerir:
- Comunicación previa al ayuntamiento.
- Licencia menor para reformas interiores sin impacto estructural.
- Licencia mayor para obras de envergadura, cambios estructurales o instalaciones importantes.
El responsable de solicitar la licencia suele ser quien realiza la obra, pero es recomendable coordinarse con el propietario, ya que este es el titular del inmueble y puede necesitar intervenir en el trámite.
9. Consecuencias legales de hacer una reforma sin permiso
Realizar una reforma prohibida puede acarrear consecuencias serias:
- Pérdida de la fianza.
- Reclamación por daños y perjuicios.
- Obligación de devolver la vivienda a su estado original.
- Resolución del contrato de alquiler.
- En casos graves, reclamaciones judiciales.
Por ello, actuar sin autorización nunca es una opción recomendable.
Conclusión
Personalizar una vivienda alquilada es posible, pero siempre dentro de los límites que marca la ley y el contrato. El inquilino puede realizar pequeños cambios estéticos sin permiso, pero cualquier reforma que altere el inmueble requiere autorización expresa. Además, solo los acuerdos previos permiten obtener compensación por mejoras. La clave está en la comunicación transparente con el propietario y en dejar constancia por escrito de cualquier acuerdo.
Al actuar de forma responsable, tanto inquilino como propietario pueden disfrutar de una relación equilibrada y evitar problemas legales que, de otro modo, serían costosos y difíciles de resolver.